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再建築不可物件とは、現在建物があっても解体すると新たに建物を建てられない土地や建物のことです。

定義と背景

再建築不可物件は、都市計画区域や準都市計画区域内で、建築基準法第43条に定められた接道義務を満たしていない土地に該当します。接道義務とは「幅員4m以上の道路に土地の間口が2m以上接していなければならない」という規定で、消防車や救急車などの緊急車両が進入できるようにするために設けられています suumo.jp+2。この条件を満たさない土地では、建物を解体すると新築が認められません www.athome.co.jp+1。

再建築不可物件のメリット

再建築不可物件にもメリットはあります。
ですが、メリットだけを見て購入すると失敗する可能性もありますのでデメリットと比較し検討しましょう。

購入費用を安く抑えられる

再建築不可物件は、購入費用を安く抑えられるのが一番のメリットではないでしょうか。
建物が再建築できないため需要が低く、一般的な所有権の不動産に比べるとかなり安く売りに出されています。
再建築不可は建て替えができませんがリフォームはできます。リフォーム費用を安く抑えられれば、収益物件として人に貸し

固定資産税が安い

不動産を所有していると毎年4月もしくは6月頃に各自治体から納税通知書が届きます。この固定資産税・都市計画税が安くなります。

再建築不可物件の場合、建物の築年数が古くなっていることが多く建物の評価は低くなっていることが多いです。
また、土地は再建築不可の場合、不整形地や袋地のケースが多いため、評価額が低くなっています。

投資においては利回りが良くなる

上記で述べた通り、購入費用および税金が安くなれば不動産投資として考えた場合、利回りが良くなります。
人に貸す場合、再建築不可物件だからと周辺の家賃と比べて大幅に安くなるということはありません。
そのため、周辺相場と同じような賃料をとれるため、利回りが良くなります。

再建築不可物件のデメリット

再建築不可のメリットを述べてきましたが、所有するリスクもあります。
リスクを踏まえて購入や相続を検討しましょう。

建物が火災や地震などで倒壊しても建て替えられない

再建築不可物件は読んで字のごとく、建物を再建築できません。
再建築不可物件の場合、建物が古くなっており、すでに老朽化していることが多くあります。リフォームするにも費用が掛かりすぎて、ほとんどの方が放置しているのが現状です。
ですが、放置していると建物はどんどん傷んでいき倒壊や事件に巻き込まれるなど起こる可能性もあります。
建物がなくなってしまった場合、再建築不可物件は建て替えできないことを十分理解してください。
また、建物がなくなることによって、固都税の軽減措置もなくなります。
税金が高くなってしまうので気を付けましょう。

建物のメンテナンス費用や引っ越し費用が割高に

再建築不可の場合、細い路地や無接道の物件がほとんどです。
そういった場合、大型の重機がはいれないためリフォームや修繕に費用が掛かる場合があります。
また、引っ越しの場合も同様にトラックが横づけできなかったり大型の家具が通らなかったりする場合もあるので注意が必要です。
上記のような場合、手作業が増えるため人工代が余分にかかり割高になってしまいます。

住宅ローンが組みずらい

再建築不可物件の場合、不動産の担保評価が低いため住宅ローンが組みずらく融資が受けれない可能性が大きいです。
ノンバンク系であれば融資を受けられる可能性は大きいですがその分金利が高くついてしまいます。
お金を貸す側は返済が滞ってしまった場合の保証として物件を担保としてお金を貸すので、物件自体の評価が低い再建築不可物件は融資が受けづらくなります。

一般的な不動産に比べると需要が低く売却が難しい

不動産を購入する方のほとんどが住宅ローンを組んで購入する方が多いです。再建築不可の場合上記でも述べましたが住宅ローンの融資を受けづらく、購入する方は現金で用意をしなければなりません。
購入者が現金のみに絞られてしまう為、売却しづらい理由となってしまいます。
また、再建築不可の場合、ほとんどの物件が築年数が古く建物が老朽化していることが多く、購入しても建て替えができないため、居住を目的とする購入者は購入者として外れてしまいます。
上記の理由から購入者が絞られてしまう為、再建築不可物件の場合は売却が難しくなってしまいます。

再建築不可物件の活用方法

再建築不可物件は売却以外にも活用方法はあります。
しかし、土地の形状などによっても変わってきます。

賃貸として運用

再建築不可の一般的な活用方法です。物件が傾いていたり外壁や屋根などが壊れていなければ、リフォームをして賃貸として貸し出すことは可能です。
再建築不可物件だから賃料が近隣相場に比べて大幅に安くなるということはありません。
リフォーム費用は掛かってしまいますが、毎月の安定した収入が入ればリフォーム費用の回収は容易となります。
立地などの条件によっては人に貸すのも難しくなる可能性があります。近隣の不動産会社に戸建の需要などを前もって調べておくのが重要です。

簡易的な資材置き場として使用

既存建物が倒壊してしまった場合は再建築できないため土地を活用するしかありません。
そういった場合に資材置き場などに使用することで活用することができます。ですが、再建築不可物件は狭い通路を通った先や無道路地となっている事が多く、大きな資材の搬入などはできないかもしれません。
土地の形状に左右されやすいので自分の土地の形状を把握しておくのが重要です。